집값 과연 오늘 것인가? 내릴 것인가?

올 들어 부동산 시세의 일시적(으로 비춰지는)인 상승세 및 매매 관심도 증가에 대한 나름의 분석과 정리. 먼저 오늘 주목받은 기사 한 꼭지를 보자.

[대담한 경제] 부동산 황제의 교훈… 집 살 때인가? 팔 때인가? – KBS

지난달 주택 거래량이 11만 2천 건을 기록하였다. 이는 관련 통계를 작성하기 시작한 2006년 3월 이후, 3월 거래량으로는 사상 최대치였다. 거래량이 늘면 집값이 폭등했던 과거의 학습효과 때문에 “집을 사야 하나, 말아야 하나”하는 고민이 늘고 있다.

기사의 결론은 애써 돌려 말하고 있지만 결국 ‘내린다’ 쪽이다.
정부의 눈물겨운 부동산 경기 부양책에도 불구하고 ‘인구구조 악화와 만성적 소득정체 현상’으로 인해 시장의 수요는 줄어들 수 밖에 없고 결국 하향세를 막기 힘들다는 얘기다. 데이터도 이를 뒷받침하고 있다. 15년 4월 20일 기준으로 지난 10년 간 주요 지역 아파트 매매가 흐름을 살펴보자.

우선 소위 ‘강남 8학군’이라 불리는 대치동 31평 아파트의 경우다.

서울 강남구 대치동 개포우성1차 31평 아파트
서울 강남구 대치동 개포우성1차 31평 아파트 by 부동산114

강남뿐만 아니라 중산층 아파트의 표본이라 할 수 있는 하계동 32평 아파트의 지난 10년 간 시세 변화는 다음과 같다.

서울 노원구 하계동 하계1차청구 32평 아파트
서울 노원구 하계동 하계1차청구 32평 아파트 by 부동산114

수도권 역시 크게 다르지 않다. ‘천당 아래 분당’이라는 분당의 어느 33평 아파트 매매가 추이 역시 비슷하다.

경기도 성남시 정자동 한솔청구 33평 아파트
경기도 성남시 정자동 한솔청구 33평 아파트 by 부동산114

2006~2007년 급격한 시세 상승과 함께 2008년 이후부터 지속적으로 아파트 매매가는 하락세를 걷고 있다. 부분적인 등락을 보이는 부분은 정부의 부동산 경기 부양책의 결과다. 하지만 일시적인 효과 외 부동산 시세 하락세를 근본적으로 바꾸지는 못했다.

아울러 최근 전세난으로 인해 매매 수요가 늘어나고 있다고 언론에서 얘기하고 있지만, 올들어 거래량은 세 지역 모두 바닥이다. 즉, 일부 신규 분양지를 제외하면 관심만 있지 실제 매매로 이어지는 경우는 적다는 얘기. 그 관심조차 실수요자의 관심이라기보다 부동산 업계와 정부의 바람에 가깝다.

그렇다면 어디까지 내려갈 것인가?

데이터는 흐름을 보여줄 뿐 미래를 직접적으로 예언하지는 못한다. 이를 예측하는 것은 사람의 몫이다. 지역에 따라 다르지만 하락세로 인해 2005년 이전 시세로 돌아간 곳도 있고 아직 그에 미치지 못한 곳도 있다. 적어도 2006년 부동산 시세 급등 이전의 시세로 돌아간다는 가정에 따라 계획을 짜는 것이 안전하다.

장기적으로 가계소득의 정체와 급속한 인구노령화 현상을 살피면 집값은 더 내려간다고 봐도 무리가 없다. (반대로 1~2인 가구 대상의 소형 주택의 수요는 늘어나겠지)

정부가 필사적으로 막고 있지만, 이미 정부가 할 수 있는 단계를 넘어섰다는 게 시장 전문가들의 공통된 의견이다. 결국, 선택은 개인의 몫이다. 정부는 책임을 지지 않는다. 때문에 개인이 부동산에 투자하려면 ▷ 과도한 대출 등 무리하지 말고 ▷ 투자가치보다 거주가치를 우선시하는 자세가 필수적이다.

40여 년간 이 땅에 불던 부동산 광풍이 이제 슬슬 잦아들고 있다. 집은 본래 목적은 가족이 안락하게 살기 위한 거주의 공간이다. 최근 집값 하락세가 투자가치의 상실이 아닌 집 본래 목적을 되찾는 의미로 해석되길 바란다.

p.s> 개인적인 분석일 뿐, 이 글을 곧이곧대로 믿으면 골룸 ^^;